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編者按：當(dāng)前和今后一個時期是以中國式現(xiàn)代化全面推進強國建設(shè)、民族復(fù)興偉業(yè)的關(guān)鍵時期，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)。習(xí)近平總書記指出，“要發(fā)揮好投資對經(jīng)濟增長的關(guān)鍵作用”；“擴大有效益的投資”；另一方面強調(diào)領(lǐng)導(dǎo)干部“想問題、作決策，要多打大算盤、算大賬，少打小算盤、算小賬”。中咨研究中心經(jīng)濟評價專題研究小組圍繞投資項目經(jīng)濟評價展開系列研究，旨在以有效益的投資助力投資高質(zhì)量發(fā)展。本研究為經(jīng)濟評價專題研究小組繼《投資項目財務(wù)評價有關(guān)增值稅的處理方法研究》《投資項目財務(wù)評價中政府性資金的處理方法研究》后的新作，以2021年開始全面實施的新租賃準(zhǔn)則為背景，探索租賃建設(shè)項目財務(wù)評價方法，供業(yè)界同仁參考與討論。

新租賃準(zhǔn)則下

建設(shè)項目財務(wù)評價方法研究（上篇）

——承租方財務(wù)評價方法

研究中心經(jīng)濟評價專題研究小組

張銳 石延杰 苗雨菲

摘要：建設(shè)項目財務(wù)評價是項目全生命周期評價與管理的重要內(nèi)容，在項目評價體系中處于核心地位。租賃作為項目經(jīng)營管理中重要的商業(yè)模式和融資模式，其財務(wù)評價要點與一般建設(shè)項目有顯著差異，自2021年《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》全面實施以來，租賃建設(shè)項目中承租方的財務(wù)評價方法也發(fā)生重大變化。本研究以新租賃準(zhǔn)則為背景，構(gòu)建租賃建設(shè)項目財務(wù)評價體系框架，分出租方、承租方分別闡述租賃建設(shè)項目財務(wù)評價模型的特點及方法，旨在為租賃建設(shè)項目財務(wù)評價提供指引。本文首先針對承租方展開研究，出租方財務(wù)評價方法將在《新租賃準(zhǔn)則下建設(shè)項目財務(wù)評價方法研究（下篇）》中進行介紹。

關(guān)鍵詞：建設(shè)項目；財務(wù)評價；租賃

租賃，是指在一定期間內(nèi)出租方將資產(chǎn)的使用權(quán)讓與承租方以獲取對價的行為，分為融資租賃和經(jīng)營租賃。其中，融資租賃是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的幾乎全部風(fēng)險和報酬的租賃，承租方對資產(chǎn)剩余價值的索取程度高[1]；經(jīng)營租賃是指除融資租賃以外的其他租賃，承租方僅以獲取資產(chǎn)的使用權(quán)為目的。目前，我國已成為世界第二大金融租賃市場。以2023年數(shù)據(jù)為例，我國融資租賃行業(yè)新增業(yè)務(wù)額約2.9萬億元，同比上漲7.9%，總資產(chǎn)規(guī)模8.3萬億元，同比上漲7.3%，均約為同期GDP增速的1.4倍（詳見圖1）；同時隨著城市化進程的推進和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求增加，設(shè)備和房地產(chǎn)等經(jīng)營租賃市場的規(guī)模也在不斷擴大。

數(shù)據(jù)來源：中國外商投資企業(yè)協(xié)會租賃業(yè)工作委員會網(wǎng)站

圖1 2020-2023年中國融資租賃行業(yè)發(fā)展趨勢圖

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》（簡稱新租賃準(zhǔn)則）已于2021年全面實施，當(dāng)前，已經(jīng)應(yīng)用于企業(yè)一般建設(shè)項目的財務(wù)評價體系，由于缺乏對租賃建設(shè)項目財務(wù)評價的理論研究和實證支撐，在實際工作中出現(xiàn)了概念混淆、理解混亂、處理錯誤等一系列問題，導(dǎo)致在購買/租賃、租賃/借款、融資租賃/經(jīng)營租賃等多方案比選中，財務(wù)評價結(jié)論偏差較大，嚴(yán)重影響了投資決策的科學(xué)性與可靠性。因此在模型構(gòu)建方法、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算、財務(wù)報表處理等方面都必須進行適應(yīng)性調(diào)整。本研究報告重新構(gòu)建租賃建設(shè)項目中的財務(wù)評價體系框架，提出了出租方和承租方財務(wù)評價的特點及方法，并結(jié)合案例解析了新舊租賃準(zhǔn)則對財務(wù)評價指標(biāo)的影響，旨在為租賃建設(shè)項目財務(wù)評價提供理論支撐和實踐指導(dǎo)。

一、新租賃準(zhǔn)則的核心變化及其影響

新租賃準(zhǔn)則的核心變化在于租賃的識別及分類、確認及計量等內(nèi)容。特別是承租人會計處理由雙重模型調(diào)整為單一模型，由經(jīng)營租賃表外融資調(diào)整為表內(nèi)融資，這對承租人財務(wù)評價中的財務(wù)盈利能力、債務(wù)清償能力分析會有重大影響。本研究將分別從承租方、出租方兩條主線展開，本文首先針對新租賃準(zhǔn)則實施后財務(wù)評價方法有重大變化的承租方展開研究，出租方財務(wù)評價方法后續(xù)作為《新租賃準(zhǔn)則下建設(shè)項目財務(wù)評價方法研究（下篇）》單獨進行介紹。

表1 租賃準(zhǔn)則變化及對財務(wù)評價的影響

二、承租方財務(wù)評價體系框架

本文基于《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），結(jié)合新租賃準(zhǔn)則，構(gòu)建涵蓋“四大維度、兩個要點”的承租方建設(shè)項目財務(wù)評價體系框架?！八拇缶S度”即財務(wù)主體、財務(wù)評價模型、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及財務(wù)報表；“兩個要點”即基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算方法、財務(wù)報表處理方法（詳見圖2）。

1.財務(wù)主體

租賃建設(shè)項目財務(wù)評價體系分為出租方和承租方兩條主線，分別圍繞兩類財務(wù)主體的商業(yè)模式和經(jīng)營活動構(gòu)建財務(wù)評價模型。

2.財務(wù)評價模型

根據(jù)新租賃準(zhǔn)則，承租方不再區(qū)分經(jīng)營租賃和融資租賃，可構(gòu)建統(tǒng)一的財務(wù)評價模型；涉及短期租賃和低價值資產(chǎn)租賃的項目，可簡化為一般建設(shè)項目，本文不再贅述。

3.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

相較于一般建設(shè)項目，承租方財務(wù)評價模型涉及項目總投資、租賃付款額、租賃負債、使用權(quán)資產(chǎn)等特殊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

4.財務(wù)報表

承租方融資租賃和經(jīng)營租賃均為表內(nèi)融資方式，租金拆分為利息及本金，分別計入財務(wù)費用和債務(wù)本金償還；財務(wù)報表反映租賃資產(chǎn)，分別計入使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負債，與一般建設(shè)項目財務(wù)報表的列項構(gòu)成、確認依據(jù)、計算方法等有較大差異。

圖2 承租方建設(shè)項目財務(wù)評價體系框架圖

三、承租方財務(wù)評價的特點及方法

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算方法

承租方財務(wù)評價模型主要涉及項目總投資、租賃付款額、租賃負債、使用權(quán)資產(chǎn)等特殊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，其構(gòu)成及勾稽關(guān)系見圖3。

圖3 承租方財務(wù)評價核心基礎(chǔ)數(shù)據(jù)構(gòu)成及關(guān)系圖

1.項目總投資

（1）融資租賃

項目前期階段財務(wù)評價中，可按自運營期開始租賃簡化處理。若未確定租金，可將租賃資產(chǎn)公允價值、承租方初始直接費用及其增值稅計入項目總投資；若已確定租金，可將租賃付款額現(xiàn)值、承租方初始直接費用及其增值稅計入項目總投資。

（2）經(jīng)營租賃

自建設(shè)期開始租賃資產(chǎn)的，在建設(shè)期內(nèi)支付的租賃付款額、承租方初始直接費用及其增值稅計入項目總投資。

2.租賃付款額

租賃付款額包括承租方支付的租金和由承租方擔(dān)保的擔(dān)保余值，條件具備時還可包括承租方合理確定將行使的購買選擇權(quán)和終止租賃選擇權(quán)所需支付的相應(yīng)款項。

（1）采用租賃資產(chǎn)公允價值計入總投資的項目，財務(wù)評價可簡化處理，擔(dān)保余值以及承租方行使購買選擇權(quán)和終止租賃選擇權(quán)所需支付的相應(yīng)款項均視為0，則年租賃付款額按下式計算：

式中：

LP—年租賃付款額。

FV—租賃資產(chǎn)公允價值；

(A/P,i,n)—資金回收系數(shù)；

i—折現(xiàn)率，承租方應(yīng)采用租賃內(nèi)含利率r作為折現(xiàn)率。無法確定r的，應(yīng)采用承租方增量借款利率作為折現(xiàn)率。實務(wù)中，承租方增量借款利率常見的參考基礎(chǔ)包括：承租方同期銀行貸款利率、相關(guān)租賃合同利率、承租方最近一期類似資產(chǎn)抵押貸款利率、與承租方信用狀況相似的企業(yè)發(fā)行的同期債券利率等，應(yīng)根據(jù)租賃具體情況對參考基礎(chǔ)進行調(diào)整。

（2）其他項目，租賃付款額可采用市場價格或約定價格。

3.租賃負債

承租方應(yīng)按照租賃期開始日尚未支付的租賃付款額的現(xiàn)值對租賃負債進行初始確認。租賃開始的年份租賃負債按下式計算：

式中：

L0—租賃負債初始金額；

LPt—第t年的租賃付款額。

4.利息支出

承租方在租賃期內(nèi)計算利息，計入財務(wù)費用，可按下式計算：

式中：

It—第t年的利息支出；

Lt-1—第(t-1)年的租賃負債余額，按下式計算：

5.使用權(quán)資產(chǎn)

使用權(quán)資產(chǎn)的初始金額包括租賃負債初始金額、承租方的初始直接費用以及承租方為拆卸及移除租賃資產(chǎn)、復(fù)原租賃資產(chǎn)所在場地或?qū)⒆赓U資產(chǎn)恢復(fù)至租賃條款約定狀態(tài)預(yù)計將發(fā)生的成本。

（二）財務(wù)報表處理方法

承租方財務(wù)報表的具體處理方法見表2。

表2 承租方財務(wù)評價報表的處理方法

四、承租方財務(wù)評價案例分析

本案例聚焦新租賃準(zhǔn)則的核心變化——承租方經(jīng)營租賃模式，通過對比分析新舊租賃準(zhǔn)則下各項財務(wù)評價指標(biāo)，進一步探討新租賃準(zhǔn)則對建設(shè)項目財務(wù)評價結(jié)論的影響。

（一）案例背景

A項目為某光伏發(fā)電項目，裝機容量783MW，項目總投資36.25億元，建設(shè)期1年，運營期20年。建設(shè)用地為經(jīng)營租賃模式，用地面積12119畝，租金600元/畝/年，租賃期為運營期20年。其他參數(shù)見表3。

表3 A項目其他參數(shù)

（二）對財務(wù)盈利能力的影響

新舊租賃準(zhǔn)則下的各年利潤總額和凈利潤總和相等。但由于新租賃準(zhǔn)則下，租賃整體確認為使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負債，分別以使用權(quán)資產(chǎn)折舊和利息支出的方式計入總成本費用，息稅前利潤（EBIT）、息稅折舊及攤銷前利潤（EBITDA）及以EBIT為基礎(chǔ)計算的總投資收益率等指標(biāo)均高于舊租賃準(zhǔn)則。同時，隨著租金的逐期支付，每年利息金額呈現(xiàn)先高后低趨勢，凈資產(chǎn)收益率等靜態(tài)盈利能力指標(biāo)趨勢則反之；此外所得稅呈現(xiàn)先低后高趨勢，導(dǎo)致內(nèi)部收益率等動態(tài)盈利能力指標(biāo)優(yōu)于舊租賃準(zhǔn)則，詳見表4。

（三）對債務(wù)清償能力的影響

新租賃準(zhǔn)則下，資產(chǎn)負債表中新增使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負債科目，同步擴大資產(chǎn)及負債規(guī)模，但由于負債增加幅度高于資產(chǎn)增加幅度，導(dǎo)致資產(chǎn)負債率明顯上升，償債備付率、利息備付率下降，總體債務(wù)清償能力下降，詳見表4。

表4 A項目主要財務(wù)評價指標(biāo)

（四）案例結(jié)論

在新租賃準(zhǔn)則下，經(jīng)營租賃作為承租人表內(nèi)融資的一種方式，一方面，它能使項目整體財務(wù)盈利能力有所優(yōu)化；另一方面，它會通過財務(wù)杠桿影響資本結(jié)構(gòu)，削弱債務(wù)清償能力，在一定程度上增加項目財務(wù)風(fēng)險。因此，承租方需結(jié)合項目具體情況權(quán)衡收益與風(fēng)險，謹慎確定經(jīng)營租賃建設(shè)項目投資決策。

五、小結(jié)

本研究梳理了新租賃準(zhǔn)則的核心變化及其對建設(shè)項目財務(wù)評價的影響，計劃從承租方、出租方兩個主體出發(fā)分別進行財務(wù)評價方法研究。本文首先構(gòu)建了承租方建設(shè)項目財務(wù)評價體系框架，給出了承租方財務(wù)評價模型中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算方法和財務(wù)報表處理方法，并進行案例解析。后續(xù)研究將針對出租方進行闡述，系統(tǒng)完善本研究。

參考文獻

[1]Eisfeldt A L, Rampini A A.Leasing, Ability to Repossess, and Debt Capacity[J].The Review of Financial Studies,2009,22(4): 1621-1657.

研究中心經(jīng)濟評價專題研究小組成員：

曹玫 張蓉 石延杰 張銳 苗雨菲

注：原文載自《中國工程咨詢》雜志2025年第3期，本次發(fā)表有較大改動。